A Receita Federal deu um passo importante na modernização do controle imobiliário no Brasil. Com a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em 18 de agosto, foi regulamentado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) um identificador único para cada imóvel, apelidado de “CPF do imóvel”.
A medida promete transformar a forma de fiscalização de contratos de locação e deve entrar em produção até 25 de novembro de 2025.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro e como funciona
O CIB integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), plataforma administrada pela própria Receita.
Cartórios de registro de imóveis e prefeituras passam a compartilhar, em tempo quase real, dados de compra, venda, locação, cessão e arrendamento.
Com isso, escrituras, contratos e cadastros municipais serão unificados em uma base nacional, simplificando o cruzamento de informações.
Aluguéis na mira da Receita Federal
Uma das principais mudanças é a comunicação automática dos contratos de locação.
Assim que um contrato for registrado em cartório, suas informações serão enviadas ao Sinter e vinculadas ao CIB, permitindo que a Receita compare diretamente os valores com as declarações de IRPF e IRPJ.
Essa integração reduz drasticamente o espaço para aluguéis “por fora”, mesmo quando o pagamento é feito via PIX ou em contas de terceiros.
Fiscalização retroativa: alcance de cinco anos
A Receita tem até cinco anos para lançar créditos tributários, conforme o artigo 173, inciso I, do Código Tributário Nacional.
Isso significa que, com as bases alimentadas a partir do fim de 2025, o Fisco poderá identificar omissões de rendimentos de locação desde 2021.
Multas pesadas para quem não declarar
Multa de ofício: 75% do imposto devido (podendo chegar a 150% em caso de fraude ou sonegação).
Juros: cobrança com base na taxa Selic.
Redução: quem regularizar antes da autuação evita a multa de ofício; se já houver intimação, é possível reduzir 50% da penalidade ao quitar no prazo.
Quem deve ficar atento
Proprietários pessoas físicas que mantêm contratos informais.
Investidores pessoas jurídicas que não separam corretamente receitas de locação.
Famílias com procurações informais ou recebimento de aluguel em contas de terceiros.
Como se regularizar
Retifique declarações de IRPF ou IRPJ dos últimos cinco anos, informando valores corretos e deduções legais.
Pague o imposto com multa de mora e juros, se houver diferença.
Formalize os contratos em cartório para emissão do CIB e mantenha comprovantes de pagamento organizados.
Prazos importantes
25/11/2025: entrada em produção do CIB.
31/12/2025: fechamento do ano-calendário.
IR 2026: rendimentos de locação de 2025 já deverão estar totalmente declarados.
A criação do CPF do imóvel representa um avanço no combate à sonegação e na padronização de cadastros no setor imobiliário.
Quem ainda recebe aluguel sem declarar tem uma janela curta para ajustar as informações e evitar multas pesadas.
Para corretores de imóveis, é o momento de orientar clientes e investidores a regularizarem seus contratos e declarações.
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